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专访重庆地产七宗最令山城房企内外兼修

发布时间:2019-08-16 19:10:53

  ■特约 万小强 重庆报道

  金科集团副总裁李战洪是地产营销界的实力派人物。曾经在东莞操盘商业地产项目“第一国际”,也曾任融创集团营销中心总经理,此后的2005年到成都操盘融创蓝谷地项目,于2007年回到重庆操盘亚太商谷。

  2008年6月,李战洪加盟金科集团,担任副总裁,随即展开了凌厉的营销攻势,其亲自操刀的与龙湖的“涨价降价之争”营销战、“在重庆买金科房”、“金科 月无广告”的营销策划,让金科的销售逆市飘红,占据重庆市场第一的位置。

  月25日,对这位地产营销界的传奇人物进行了专访。

  中国房地产报:今年以来,重庆楼市格外引人注目,从春节以来重庆商品房销量连续五周在全国排名第一。你认为这背后的原因是什么?

  李战洪:我认为这不是重庆楼市的简单回暖,其背后的真正驱动力量是重庆这个“价格洼地、价值高地”的价值回归,而这种价值回归是中国房地产市场的第四次增长周期的重要组成部分。

  重庆此次的楼市回暖,第一是它的房价很低,以前还没有真正启动过增长的行情,具备价格洼地效应;第二是政策对重庆有大量的利好,重庆是继浦东新区和天津滨海新区之后的第三个新区,以及国家级城乡统筹实验区。

  另外,2008年房地产调整周期的特点是,城市化率越高的城市和区域,调整的力度越大、深度越深,时间周期越长;而城市化率不高的城市,比如重庆,调整的深度和时间往往比较短,也很容易率先见底,率先启动。

  中国房地产报:你在重庆地产界摸爬滚打多年,有什么样的感受?

  李战洪:重庆的房地产市场是中国的中心城市当中最有特点的一个市场,也可以说是最接近于自由竞争的一个市场。

  我在重庆地产界这些年,体会最深的总结起来有这么几点,我称之为“七宗最”。

  第一宗最:2007年重庆出现了“中国最牛”的钉子户。

  这个事情说明重庆人的性格非常耿直,为了捍卫自己的权利宁折不弯,决不会因为你的权势和金钱就屈服。但这对开发商来说,就意味着拆迁补偿的高成本。在重庆做开发商比别的城市要难。

  第二宗最:重庆有中国直辖市中最低的房价,比北京、上海、天津低了不止一个层次。现在重庆多数楼盘售价还在4000元/平方米左右。而这个价格比宜昌、宜宾房价都要低,与遵义持平,这种房价水平和重庆的城市定位不相符。

  低房价第一说明重庆的房地产市场竞争比较充分,土地和住宅供应量都很大;第二说明重庆的楼市是以刚性需求为支撑的最健康的楼市,基本没有炒作和泡沫。重庆的开发商“委屈求人”、重庆的房价“平易近人”、重庆的楼房品质“咄咄逼人”。

  同时,考虑到重庆的经济在全国的地位不断提升,重庆的城市建设越来越现代,越来越宜居,综合这些因素看起来,重庆的房子是目前中国城市中最具有投资价值的。

  第三宗最:重庆有中国最挑剔的购房者。重庆的房价虽然低,但品质不低,其中一个重要因素就是这里的购房者眼光非常独到,个个都是专家,重庆挑剔的购房者,是重庆这个充分竞争的市场所培养起来的。

  第四宗最:重庆有能力最强的开发商。前面说的最牛的钉子户和最挑剔的购房者加上中国同类城市中最低的房价,又磨砺出中国能力最强的地产开发商,具备六种“超越市场竞争”的能力:

  第一是成本控制能力特别强。房价涨200块钱不如控制200块钱成本,所以要在重庆做地产开发商,一定要具备超强的成本控制能力。

  第二是物业服务水平特别好。重庆多年来在全国物业管理满意度评选中前三强里就占两强(龙湖、金科)。

  第三是园林景观。竞争激烈的市场逼着你精耕细作,园林景观要求很丰富,简单种几棵树,再加一个水景,是不可以的,一定要丰富多彩,还要求充分体现品位。

  第四是规划水平比较高。重庆的特点是山地比较多,重庆的楼盘往往需要借山造势,要在山坡上造出一个楼盘来,开发商往往能够把楼盘做得错落有致,充分利用一切空间。这是在平原城市上做规划设计的开发商所难以想像的。

  第五是产品的品质高。重庆的楼盘无论是外观设计、产品质量还是户型设计在全国都是领先的。尤其是细节的打造,一定是充分考虑到购房者的使用需要,甚至很多他们想不到的地方,开发商往往都能想到,很多外地开发商都到重庆来参观取经。

  第六是细分能力,如果市场细分能力不行,在重庆市场根本无法行的开。

  第五宗最:重庆有中国潜力最大的“住房购买力”。今年2月以来,重庆商品房销售连续五周领先全国。这种购买力的爆发,说明了重庆人的购房潜力相当巨大。

  重庆人口众多,随着城市化发展,潜在消费力是非常大的。重庆正在进行城乡一体化的伟大实验,未来的城市化速度将会领先全国,这些城市人口对住房的需求将会让重庆的房地产市场相当长时期内处于繁荣期。

  第六宗最:重庆有中国最懂房地产的市长。 副市长等市领导对房地产市场非常关注和了解。他们对经济运行规律和房地产行业运行规律有着深刻的理解。“站在城市的高度来把握地产”,这是重庆房地产市场的幸运,也是重庆房地产市场最近几年健康发展的最重要的因素之一。

  第七宗最:重庆有中国最利于房地产业发展的政策环境。“城市价值决定地产价值,地产应该创造城市价值”。由于重庆各级政府对房地产行业发展规律的深刻了解,重庆市出台的房地产政策往往非常到位。重庆市政府既不会对这个行业涸泽而渔,也不会动辄出台一些违背经济规律的政策。这是重庆房地产市场在国内市场风云变幻的几年当中能够保持平稳健康发展的重要保证。

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